Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kira Sözleşmesi İptali: Hangi Durumlarda Mümkündür?

Kira sözleşmeleri, günlük yaşamda en sık karşılaşılan sözleşmelerden biridir. Ancak kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar zamanla büyüyebilir ve sözleşmenin feshedilmesini gündeme getirebilir.

Peki, hangi durumlarda kira sözleşmesi iptal edilebilir?
Kiracı mı, yoksa ev sahibi mi iptal edebilir?
Sözleşme süresi dolmadan kira sona erdirilebilir mi?
İşte bu soruların tüm cevabını bu rehberde bulabilirsiniz.

1. Kira Sözleşmesinin Türü: Belirli mi Belirsiz mi?

İlk olarak sözleşmenin belirli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu önemlidir. Çünkü fesih hakları bu süreye göre değişir.

Belirli Süreli Sözleşme Nedir?

1 yıl, 3 yıl gibi belli bir zaman aralığına bağlanan kira sözleşmeleridir.
➡️ Süre dolmadan feshedilmesi ancak haklı bir sebebe dayanıyorsa mümkündür.

Belirsiz Süreli Sözleşme Nedir?

Sözleşmede açık bir süre belirtilmemişse, sözleşme belirsiz kabul edilir.
➡️ Bu durumda taraflar, Borçlar Kanunu’nun 327-349. maddelerine göre sözleşmeyi yasal bildirim süresi içinde feshedebilir.

2. Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Kiracının, bazı şartlar altında sözleşmeyi sonlandırma hakkı vardır. Bunlar:

🔹 A. Sağlık ve Güvenlik Gerekçeleri

Evin rutubetli, yaşanmaz olması; güvenlik sorunları veya yapısal riskler söz konusuysa, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.

🔹 B. Ev Sahibi Yükümlülüğünü Yerine Getirmiyorsa

Ev sahibi söz verdiği halde;

Tadilatları yapmıyorsa,
Elektrik/su bağlantılarını sağlamıyorsa,
Ortak alanları kullanılamaz duruma getiriyorsa,
kiracı yasal yollarla sözleşmeyi iptal edebilir.

🔹 C. Kişisel Sebepler

İş değişikliği nedeniyle şehir dışına taşınma,
Evlenme, boşanma, sağlık gibi gerekçelerle,
Noter kanalıyla 15 gün önceden yapılacak yazılı bildirimle kira süresinin sonunda sözleşme feshedilebilir.

📌 Uygulamada Örnek:
Adapazarı’nda bir kiracı, sözleşmenin bitimine 15 gün kala “başka şehre tayin” gerekçesiyle fesih bildiriminde bulunarak sorunsuz şekilde tahliye hakkı elde etti.

3. Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Ev sahibi, kira sözleşmesini dilediği zaman iptal edemez. Fesih ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle mümkündür.

🔸 A. Kiracının Kirasını Ödememesi

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi 2 haklı ihtar gönderdikten sonra tahliye davası açabilir.
📌 Önemli: Bu ihtarlar noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

🔸 B. Ev Sahibinin Konut İhtiyacı

Eğer ev sahibi ya da birinci derece yakını o konutta yaşayacaksa, kira sözleşmesinin sonunda konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep edebilir.
Bu talep için dava açılması ve ihtiyaç ispatlanmalıdır.

🔸 C. Yeniden İnşa ve Onarım

Evin büyük tadilata ya da yıkılıp yeniden yapılmaya ihtiyacı varsa, sözleşme feshedilebilir. Ancak bu durumun teknik olarak ispatlanması gerekir.

🔸 D. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı sözleşme sırasında ya da sonrasında belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiyse ve çıkmazsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak icra takibi başlatabilir.

4. Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Sözleşme feshi tek taraflı beyan ile değil, usule uygun bildirim ile yapılmalıdır.

Kiracı → En az 15 gün önceden yazılı olarak bildirmeli.
Ev Sahibi → Yalnızca haklı gerekçelerle ve mahkeme yoluyla feshedebilir.

📌 Taraflar arasında anlaşma varsa, noter huzurunda ya da yazılı belge ile karşılıklı fesih protokolü yapılabilir.

5. Tahliye Davası ve Uygulama Süreci

Taraflar arasında anlaşmazlık varsa, mahkeme süreci başlar. Tahliye davası:

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır,
Kiracıya gönderilen ihtar, ödeme belgeleri, kira sözleşmesi delil olarak sunulur,
Mahkeme, haklı nedenle tahliye olup olmadığına karar verir.

⏳ Süreç 6 ay ile 1 yıl arasında değişebilir.

Lexada Hukuk ve Danışmanlık

📍Arabacıalanı Mahallesi 606 Sokak 19/102 Serdivan / Sakarya
📞 +90 (264) 233 03 03
📧 info.lexadahukuk@gmail.com
🕒 Hafta içi her gün 09:00 – 18:00